“有二手房跌了200万” 降价房源是涨价房源的10倍！杭州楼市怎么样了？

　　新政之后，杭州二手房市场又热了。

　　10月16号，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，非限购区域内取消法拍房限购；10月25日，杭州又对住房公积金政策进行了调整，主要对首套房和二套房限制条件、降低首付比例、二手房贷款年限等方面做了优化。

　　“新政第一天（10月16日），杭州二手房网签数据198套；第二天早上9点半，网签184套。”杭州我爱我家高级客户经理张笑然在朋友圈记录了新政后杭州二手房市场的成交情况，

　　据中指研究院华东区域统计，10月16日新政出台当周（10日16-22日），杭州二手房成交1474套，环比增长25.7%。

　　《每日经济新闻》记者从杭州二手房数据平台小程序看到，10月16日新政之前，杭州二手房每天成交（非网签）尚不足180套，新政后日成交量开始接近200套，此后逐日上行，在10月22日当天达到了356套，并且稳定在每天300套以上。

　　“全杭州二手房都在跌”

　　沉寂了很久的杭州未来科技城板块，二手房市场也有了起色。

　　“新政之后，我成交了一套阳光城未来悦中高楼层的一套两房户型，430万元含一个车位。而新政前，成交的同房型只有407万元。”

　　杭州当地房产中介刘彦告诉每经记者，阳光城未来悦是杭州“未来科技三兄弟”之一的次新楼盘，该区域的二手房源从2021年高峰时期的600多万元一路下跌，现在差不多跌了200万元了。“全杭州二手房都在跌，现在已经算好了。”

　　据中指研究院华东区域统计，10月16日新政出台当周（10日16-22日），杭州二手房成交1474套，环比增长25.7%。“随着新政落实，供需双方博弈加剧。”

　　诸葛找房数据也显示，第43周（10月16日-22日），杭州二手住宅成交1238套，环比上升8.6%，同比上升20.19%。二手房周成交量超过9月份的周成交水平。

图片来源：诸葛找房

　　“新政之前，一个小区可能两三个月卖一套房子，冷门的小区可能半年才卖一套。”刘彦以阳光城未来悦为例向每经记者介绍，该小区9月份卖出5套，10月份截至目前也卖出了三四套。

　　不过，在杭州各个小区动辄百余套在售房源的情况下，双方的博弈只能围绕价格展开了。

　　每经记者查阅手边买房小程序平台发现，近半个月，杭州上调价格的房源仅有1386套，但降价房源多达14671套，降价房源占到杭州二手房挂牌量（近14万套）的十分之一还多。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生接受每经记者电话采访时表示，“现在杭州二手房市场的主力客群还是刚需为主，大家对价格还是比较敏感，二手房库存又这么大，所以整个市场还是延续以价换量。包括新政之后，一些反正着急出手的房源，其实还是下调价格后成交的。”

　　从全年数据来看，高院生认为，本轮杭州二手房市场反弹不能认定为行情的复苏。

　　“3月份是杭州二手房全年卖得最好的月份，单月成交1万多套，日均超过400套，但目前的日均成交量也就在300套不到，当然比政策出来之前要好很多。但这一波的成交，其实不是政策直接带来的效果，而是前期有一批房东和买家已经谈妥，等政策落地之后签约的，可以省一些费用，比如减少首付比例、贷款利率、税费等。”

　　新政过后，杭州的二手房成交节奏也开始加快。刘彦介绍说，“从咨询到带看，再到付定金成交，也就一两天时间。”

　　此外，杭州调整首付比例之后，刚需上车也更容易了。以总价400万元的房子为例，首付80多万元就可以上车。

　　库存压力很大

　　“10月16日杭州出台楼市新政，对购房者释放利好，上周新房、二手房成交双双回升，预计接下来成交端有望获得明显提振。”诸葛找房分析认为。

　　“目前，全市二手住宅挂牌量接近14万套，而今年以来杭州二手住宅的成交量可能在5万套，所以二手房的库存压力还是挺大的。”高院生说。

　　据中指研究院统计，今年下半年以来，杭州市场热度有所回落。特别是9月份，新房住宅成交面积80.63平方米，成交规模虽环比增长，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市场同样表现不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，环比下降12.1%。

　　“这种库存规模对新房市场肯定是有影响的，尤其是对于外围区域的新房，因为其可替代性会比较强。”高院生分析指出，“本轮新政对于改善性需求的刺激力度更大，短期内将有效提升市场成交量，特别是热门板块将继续升温。”

图片来源：诸葛找房

　　据诸葛找房数据，第43周（10月16日-22日），杭州新房成交897套，环比上升26.16%，同比下降53.23%，但周成交量仍较9月份的周成交量水平有较大差距。

　　“不过，二手房成交对政策的反应有一个滞后性，可能11月份的数据会体现得更明显。年末杭州二手房成交翘尾的可能性不大，但是二手房的成交量肯定比前几个月好。今年自3月份之后，杭州二手房成交量一直回落到7月份，8月份开始止跌，7月到9月的成交套数都在4000套左右。年底如果能达到月成交量6000套的水平，可以认为达到了政策预期。但突破3月份的1万多套成交量，可能性还是比较小。”高院生补充道。

　　（应受访者要求，文中张笑然、刘彦为化名）