德邦证券：REITs指数下行，成交活跃度下降

中金山东高速REIT启动询价程序。9月18日，中金基金和中金公司发布中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告，基金管理人和财务顾问协商确定本次询价区间为7.463元/份-7.836元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

市场表现方面，本周REITs市场下行，红土创新盐田港REIT（1.85%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.57%，REITs总指数下跌0.41%，产权REITs指数下跌0.16%，经营权REITs指数下跌0.83%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.22个百分点，跑输中证全债指数0.28个百分点，跑赢南华商品指数0.84个百分点。细分类别方面，红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT领涨，涨跌幅分别为1.85%、1.23%、0.52%。国金中国铁建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷REIT领跌，涨跌幅分别为-1.80%、-1.67%、-1.30%。本周大宗交易成交额总计5864.86万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.27%。其中9月18日REITs大宗交易成交额为1689.22万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.75%。9月19日REITs大宗交易成交额为3839.99万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.28%。9月20日REITs大宗交易成交额为186.13万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.08%。9月22日REITs大宗交易成交额为149.52万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.95%。

相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、-0.03和0.03；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、0.06和0.06。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证公司债，相关系数为0.315。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，保租房REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.71。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.12、0.14、0.21和0.14。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.44、-0.03、0.1、0、-0.14和0.29。REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路REIT、华安张江光大园REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.12、0.11和0.1。近20日中，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT和鹏华深圳能源REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.27、0.18和0.14。

流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.24亿元，环比上周下降16.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.33和0.91亿元，环比上周分别变化了-17.2%和-15.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.71、0.24、0.28、0.28、0.12、0.61亿元，环比上周分别变化了-17.7%、-30.1%、-9.6%、-24.2%、-17.4%、-6.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.7%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.52亿份，环比上周下降17.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.4和0.12亿份，环比上周分别变化了-17.8%和-15.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.21、0.03、0.08、0.11、0.02、0.08亿份，环比上周分别变化了-18.3%、-27.7%、-8.0%、-23.7%、-23.0%、-7.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比40.4%。换手率方面，本周REITs换手率为4.0%，环比上周下降17.1%，产权和经营权换手率分别为4.6%和2.7%，环比上周分别变化了-17.7%和-2.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.0%、2.7%、4.5%、5.1%、3.5%、2.5%，环比上周分别变化了-17.1%、-27.5%、2.6%、-24.6%、-15.8%、5.1%。

估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.72；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为5.95%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.97%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.01；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.19%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.01；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.28%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.16；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.46%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.54；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为12.35%。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

正 文

1. 行业动态

9月18日，中金基金和中金公司发布中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告，基金管理人和财务顾问协商确定本次询价区间为7.463元/份-7.836元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

2. 一级市场

上市REITs发行规模达924.67亿元，平均首日涨跌幅为12.21%。截至2023年9月23日，上市REITs共发行28只，发行规模为924.67亿元。

3. 市场表现

市场表现方面，本周REITs市场下行，红土创新盐田港REIT（1.85%）领涨。

本周（2023.9.18-2023.9.22），中证REITs指数下跌0.57%，REITs总指数下跌0.41%，产权REITs指数下跌0.16%，经营权REITs指数下跌0.83%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.22个百分点，跑输中证全债指数0.28个百分点，跑赢南华商品指数0.84个百分点。

本周（2023.9.18-2023.9.22），红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT领涨，涨跌幅分别为1.85%、1.23%、0.52%。国金中国铁建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷REIT领跌，涨跌幅分别为-1.80%、-1.67%、-1.30%

本周大宗交易成交额总计5864.86万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.27%。其中9月18日REITs大宗交易成交额为1689.22万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.75%。9月19日REITs大宗交易成交额为3839.99万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.28%。9月20日REITs大宗交易成交额为186.13万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.08%。9月22日REITs大宗交易成交额为149.52万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.95%。

4. 相关性

REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、-0.03和0.03；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、0.06和0.06。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证公司债，相关系数为0.315。

REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，保租房REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.71。

REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.12、0.14、0.21和0.14。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.44、-0.03、0.1、0、-0.14和0.29。

REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路REIT、华安张江光大园REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.12、0.11和0.1。近20日中，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT和鹏华深圳能源REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.27、0.18和0.14。

5.流动性

流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下行，园区基础设施REITS成交额最大。

成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.24亿元，环比上周下降16.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.33和0.91亿元，环比上周分别变化了-17.2%和-15.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.71、0.24、0.28、0.28、0.12、0.61亿元，环比上周分别变化了-17.7%、-30.1%、-9.6%、-24.2%、-17.4%、-6.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.7%。

成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.52亿份，环比上周下降17.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.4和0.12亿份，环比上周分别变化了-17.8%和-15.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.21、0.03、0.08、0.11、0.02、0.08亿份，环比上周分别变化了-18.3%、-27.7%、-8.0%、-23.7%、-23.0%、-7.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比40.4%。

换手率方面，本周REITs换手率为4.0%，环比上周下降17.1%，产权和经营权换手率分别为4.6%和2.7%，环比上周分别变化了-17.7%和-2.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.0%、2.7%、4.5%、5.1%、3.5%、2.5%，环比上周分别变化了-17.1%、-27.5%、2.6%、-24.6%、-15.8%、5.1%。

6. 估值

估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.72；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为5.95%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.97%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.01；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.19%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.01；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.28%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.16；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.46%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.54；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为12.35%。

7. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《周观REITs：REITs指数下行，成交活跃度下降》

对外发布时间：2023年9月23日

证券分析师：吴开达