中信证券：交易所助推公募REITs发行交易机制优化，扩容增类或加速

核心观点

随着公募REITs二级市场的企稳以及投资者情绪的回暖，一级市场的活跃度有所上升，包括新项目上报交易所审核、交易所针对待审核项目进行问询反馈、政策层鼓励包括消费类基础设施在内的新类型资产试点公募REITs发行。往后看，预计推动REITs市场多层次方向发展的政策或逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、新能源、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。

市场回顾：公募REITs市场延续小幅下跌，交投活跃度回升。上周，中证REITs（收盘）指数收于870.26点，周下跌0.64%。首批上市的3只保障房REITs迎来部分限售份额的解禁，从最终的二级市场表现来看，3只保障房REITs全周跌幅有限，成功实现解禁的平稳过渡，也从侧面反映出当前市场投资者对于REITs解禁的情绪趋于理性。市场交投方面，受解禁影响，上周公募REITs市场交投活跃度有所回升。

政策梳理：沪深交易所发文推动REITs发行交易机制优化，助力REITs市场高质量发展。2023年8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》（以下简称“通知”）。今年3-6月，我国公募REITs市场经历了一轮显著的回调，各标的均出现不同程度下跌。引发市场持续走弱的原因较为复杂，既包括部分底层资产经营承压的基本面因素，又有因市场仍处发展初期而出现的流动性不足、投资者投资策略趋同、标的估值体系不完善、特许经营权REITs填息效应不明显等内生因素。因此，此次《通知》“对症下药”，针对公募REITs发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策五方面提出优化方向，为后续公募REITs常态化发行和市场高质量发展提供政策支持。

项目储备跟踪：能源REITs再上新，市场扩容增类步伐或将加速。9月4日，深交所受理了建信金风新能源REIT项目的申报审核。根据招募说明书（草案），该REIT底层基础设施项目类型为风力发电，标的资产为金风绿能运营管理的全南天排山项目。底层资产评估价值达88100万元（以2023年3月31日为评估基准日），招募说明书披露的预测值：2023年4-12月、2024年和2025年的年化现金分派率分别达7.23%、10.33%和11.48%。

公募REITs策略思考：近期，随着公募REITs二级市场的企稳以及投资者情绪的回暖，一级市场的活跃度有所上升。一方面，多单新项目已处于交易所审核阶段，涉及的资产包括高速公路、产业园区和能源这类已有发行经验的存量基础设施类型；另一方面，政策层同样鼓励新类型基础设施资产积极试点公募REITs发行。以消费基础设施为例，自今年3月24日纳入公募REITs底层资产范围以来，包括百货商场、购物中心在内的相关储备项目便稳步推进，市场投资者对于此类资产的关注度也较高。往后看，预计推动REITs市场多层次方向发展的政策或逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、新能源、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好。

正文

市场回顾

公募REITs市场延续小幅下跌，交投活跃度回升。上周，中证REITs（收盘）指数收于870.26点，周下跌0.64%。其中，中金安徽交控REIT、华夏合肥高新REIT和中航京能光伏REIT涨幅靠前，分别收涨2.90%、2.16%和0.84%。上周，首批上市的3只保障房REITs迎来部分限售份额的解禁。从最终的二级市场表现来看，3只保障房REITs全周跌幅有限，成功实现解禁的平稳过渡，也从侧面反映出当前市场投资者对于REITs解禁的情绪趋于理性。市场交投方面，受解禁影响，上周公募REITs市场交投活跃度有所回升，全周平均日度成交额为3.20亿元，较前周均值同比上涨7.2%；全周平均换手率为1.20%，较前周均值同比提升7.6%。

政策梳理

沪深交易所发文推动REITs发行交易机制优化，助力REITs市场高质量发展。2023年8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》（以下简称“通知”）。今年3-6月，我国公募REITs市场经历了一轮显著的回调，各标的二级市场价格均出现不同程度下跌。引发市场持续走弱的原因较为复杂，既包括部分底层资产经营承压的基本面因素，又有因市场仍处发展初期而出现的流动性不足、投资者投资策略趋同、标的估值体系不完善、特许经营权REITs填息效应不明显等内生因素。因此，此次《通知》“对症下药”，针对公募REITs发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策五方面提出优化方向，为后续公募REITs常态化发行和市场高质量发展提供政策支持。

项目储备跟踪

能源REITs再上新，市场扩容增类步伐或将加速。9月4日，深交所受理了建信金风新能源REIT项目的申报审核。根据招募说明书（草案），该REIT底层基础设施项目类型为风力发电，标的资产为金风绿能运营管理的全南天排山项目。底层资产评估价值达88100万元（以2023年3月31日为评估基准日），招募说明书披露的预测值：2023年4-12月、2024年和2025年的年化现金分派率分别达7.23%、10.33%和11.48%。近期，公募REITs一级市场的活跃度有所上升。一方面，多单新项目已处于交易所审核阶段，涉及的资产包括高速公路、产业园区和能源这类已有发行经验的存量基础设施类型；另一方面，政策层同样鼓励新类型基础设施资产积极试点公募REITs发行。以消费基础设施为例，自今年3月24日纳入公募REITs底层资产范围以来，包括百货商场、购物中心在内的相关储备项目便稳步推进，市场投资者对于此类资产的关注度也较高。展望未来，市场扩容增类大趋势下，消费类基础设施、新能源、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。

公募REITs策略思考

近期，随着公募REITs二级市场的企稳以及投资者情绪的回暖，一级市场的活跃度有所上升，包括新项目上报交易所审核、交易所针对待审核项目进行问询反馈、政策层鼓励包括消费类基础设施在内的新类型资产试点公募REITs发行。往后看，预计推动REITs市场多层次方向发展的政策或逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、新能源、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。

风险因素

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好。