解局 | 卓越商企CEO更迭与市拓探索得失

8月16日，卓越商企服务的一则公告将打破上述格局，公告显示，郭莹由该司执行董事调任为非执行董事，并不再担任集团总经理及行政总裁，同时，由首席运营官杨志东接任职务；王斗已辞任非执行董事，且不再担任审计委员会成员。

据此，于2021年三季度任职卓越商企首席运营官的杨志东，在任职不到2年后，成功上任CEO，正式全面操盘卓越商企日常运营与战略制定。

对于郭莹而言，“老带新”任务已然完成，56岁的年纪也意味着这位二十三年卓越人的职业生涯将走向舞台背面。

二十三年卓越人

事了拂衣去，或许是每个到达退休年龄的高管都将面对的归途。

上世纪80年代物业管理概念从香港传入内地，第一家物管公司在深圳诞生，至今，内地物管行业已发展超过40年。

而郭莹和物业的缘分始于2000年。彼时，郭莹进入物管行业的首家企业就是卓越商企的前身卓越物业，回头望去已然二十三年。

个人履历显示，郭莹2000年10月加入卓越物业任职项目副经理，先后担任品质管理部总经理、副总经理助理及副总经理。

郭莹加入时，这家1999年才成立的物管公司在物管运营、人力配置、战略定位等方面都处于0-1的阶段。

郭莹曾表示，她几乎走遍了物业公司所有的工作岗位，带领卓越商企服务抓住每一个市场机会，实现跨越式的发展，陪伴公司一步步成长为中国商务不动产服务运营的领跑者。

2013年8月，郭莹晋升为卓越物业管理总经理，坐上了管理岗的最高权利交椅，此后一直负责项目管理及日常运营，目前她仍担任卓越商企多家附属公司的董事职务。

2020年10月,卓越商企在香港联交所主板正式挂牌上市,成为高端商务物业第一股。得益于卓越商企的成功上市，郭莹的身份也转变成上市公司总经理，并担任行政总裁、执行董事职务。

观点新媒体了解到，卓越商企上市时，郭莹已经53岁，为了企业的长远健康发展，卓业商企在2021年9月引入职业经理人杨志东，任该司首席运营官。

彼时，对于杨志东空降卓越商企高级管理层，有市场人士曾指出，其背后考量是为了置换出即将面临退休的郭莹。首席运营官的职位也只是流水过场，目的是为了让郭莹带着杨志东熟悉卓越商企的日常运营等工作，时机成熟后，郭莹将逐渐放权。

公开资料显示，杨志东拥有超过20年的世界500强企业综合设施管理经验，擅长战略规划和制定执行，尤其精通MRPII，超大型IFM项目的变革管理和解决方案策划，在团队管理和服务客户需求方面拥有丰富的实战经验。

其在加入卓越商企之前，曾任职索迪斯集团中国公司战略运营总监等职务、英特尔中国业务服务经理、摩托罗拉IFM区域经理等。

随着8月16日公告发出，卓越商企CEO位置由郭莹向杨志东更迭，也意味着属于郭莹时代下的卓越“物管路”将告一段落，但并不意味着她职业生涯的结束。

调任非执董后，郭莹将接替王斗担任董事会审计委员会成员，以及负责管理投资发展部，为卓越商企的市拓工作继续发光发热。

杨志东接任行政总裁及执行董事职位后，将负责卓越商企统筹管理工作。从公告上看，对比其以往职能，职权的描述仅从“运营”转向“统筹管理”。

有分析认为，引入职业经理人对企业进行管理，是卓越商企走向专业化、市场化、国际化的必经之路，也是企业走向成熟的标志之一。

市拓探索得失

随着物业服务行业的竞争加剧，近些年房企下属的物业公司纷纷选择向资本市场靠拢，而上市之后面临的共性问题便是摆脱母公司输血依赖，扩大第三方存量的物业服务面积。

市场拓展能够帮助企业获得更高的市场份额，以达到更高效益的目的，可以说，市场拓展是企业发展的生命力。

郭莹虽退位，但扔握着市拓这条企业生命线。

随着近年来地产行业的进入调整期，物企业务发展的独立性显得尤为重要，第三方外拓的规模成为衡量企业综合实力的重要考核指标。

数据显示，截至2022年末，卓越商企在管面积5376万平方米，同比增长30.48%；新增在管面积1256万平方米，第三方扩展面积贡献1045万平方米，占新增总在管的83.20%。

期内，卓越商企管理的第三方物业面积占比达到65%。在商务物业收入中，来自第三方的业务收入为14.10亿元，比重占商务物业收入的65.09%，占总收入比重为39.98%，第三方市拓为卓越商企提供了有效的业绩支撑。

数据来源：观点指数统计、企业年报

据观点新媒体统计，上市三年来，卓越商企在管面积保持着每年近1000万平方米的增速，2020-2021年，其第三方扩展面积占总新增在管面积的比重分别为74.20%、51.14%。到了2022年末，该项数据更是到了83.20%。

在激烈的物管市场竞争中，快速增长的第三方外拓项目，正不断蚕食着卓越商企以往的高“毛利”水平。

2022财年，该司毛利约为8.44亿元，较2021年的9.59亿元下降12.0%。毛利率从2021年的27.7%下降至报告期的23.9%，按年下降3.8个百分点

其中，主营业务基础物业管理服务的毛利率为21.1%，，较上年下降1.8个百分点，背后原因正是第三方物业服务占比增大，市场化竞争下的毛利率拉低了卓越商企原本自有高端商写项目毛利表现。

关于第三方服务项目对毛利率的整体拉低，郭莹曾在2022年业绩发布会中指出，第三方一定是一个比较市场化的毛利率，目前毛利率是12-15%左右。

其表示，卓越商企未来将继续扩大规模，增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上，同时会加大延伸增值服务的边界，以及通过公司治理水平的提高，利用数字化以及管理机制，实现降本增效，能够维持行业比较好的毛利率水平。

郭莹的表态，结合其继续负责市拓事宜，意味着短期内卓越商企第三方服务项目的规模拉升道路不会改变。

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