中指研究院：化解房地产风险仍是2024年工作重中之重，保障性住房供给量仍将继续增加

3月5日上午，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的各项工作进行回顾，并阐述了2024经济社会发展总体要求、政策取向和工作任务，其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

中指研究院解读称，化解房地产风险仍是2024年工作重中之重，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求是重要抓手。政府工作报告中涉及房地产的内容多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节，强调“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”、“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，由此可见，标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。

从政策落实来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的资金流动性得到改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。在防范化解风险的目标下，未来企业端资金支持力度有望进一步增强，如金融机构尽职免责细则有望逐渐落地，促进各项政策能够实质性见效。

表：部分房企披露房地产“白名单”项目情况

资料来源：中指研究院综合整理

另外，尽管政府工作报告的工作任务中未提及“保交楼”工作，但2024年“保交楼”仍是各地重点任务，年初多省市政府工作报告中明确了要完成年度保交楼任务。年初住建部表示“350万套保交楼专项借款项目已交付超过300万套，交付率超过86%”。“保交楼”工作不断落实，带动了2023年全国房屋竣工面积同比增长17%，一定程度稳定了市场预期，维护了购房人合法权益，预计今年“保交楼”资金和配套举措将进一步跟进。

其次是，加快构建房地产发展新模式。

2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举以及土地管理制度改革、完善金融财税配套制度等是房地产发展新模式的重要方向。

从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业加快构建新发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。

加大保障性住房建设和供给方面，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。近日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，要完善“保障+市场”的住房供应体系，明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容”。在住房保障体系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。

从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。从配租型保障房来看，根据国家统计局公布数据，2023年，保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。

图：2024与2023年部分省市筹建保租房目标对比

数据来源：各省政府工作报告

完善商品房相关基础性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。此前中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，土地管理制度改革正在稳步推进。近两年已有多地提出推行现房销售试点，今年1月，郑州成交首宗“竞现房销售”地块，近日北京海淀翠湖地块经18轮现场竞价后触及最高上限价格，竞报现房销售面积1万平方米。未来，现房销售试点预计将进一步扩围。

另外，在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下，预计各地需求端政策将进一步优化。春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。

本文源自：金融界